امروزه بخش قابل توجهی از جامعه درگیر موضوعات حقوقی مربوط به املاک و دارایی های منقول و غیر منقول هستند. افراد بطور مستقیم و یا از طریق افرادی که با آنها زنددگی می کنند محل سکونت خود را اجاره نموده و یا مالک هستند. حقوق مالی و امور مربوط استفاده از اموال منقول و غیرمنقول همواره مورد سوال مخاطبان در جلسات حقوقی بوده است. وکلای دادگستری بخش قابل توجهی از تجربه خود در دفاع از موکلین در دادگاه ها را به این موضوع اختصاص داده اند. اینجانب نیز مستثناء از این موضوع نبوده ام. تعداد زیادی از پرونده ها دوران کاری ام به همین موضوع اختصاص یافته است. تنوع قوانین و مقررات مربوط به این بخش در داخل و خارج از کشور موجب سردرگمی عموم و حتی برخی از حقوقدانان شده است. موضوعات ثبتی و اختلاف نظرهای مربوط به آن، تحدید حدود املاک، قوانین مربوط به اجاره املاک مسکونی و تجاری و نحوه تنظیم روابط موجرین و مستاجرین و امثالهم از اهمیتی بسزایی در جامعه امروزی برخودار هستند. قوانین و مقررات حاکم بر خرید و اجاره املاک در خارج از مرزها و قوانین حاکم بر آن نیز همواره مورد سوال از سوی موکلین بوده است. در این بخش سعی شده است تجریاتی که در این زمینه وجود دارد مطرح و منابع حقوقی و قانونی در حد امکان در اختیار علاقمندان قرار گیرد.
معرفی اولیه دعاوی ملکی
میتوان دعاوی ملکی را به سه بخش کلی تقسیم کرد ، دعاوی ملکی حقوقی و دعاوی ملکی کیفری و دعاوی ثبتی ملکی.
- برخی از دعاوی ملکی حقوقی، به عنوان مثال :
- در خصوص الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
- در خصوص الزام تنظیم سند رسمیبرای املاک مربوطه
- دعاوی مربوط به الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمانهایی که دارای واحدهای مستقل و چند گانه میباشند.
- دعاوی مربوط به الزام به دریافت پایان کار برای ساختمانهایی که اقدامات ساخت و ساز در مورد آنها به طور کامل پایان یافته است و به وسیله کارشناس به تایید رسیده است.
- در خصوص ابطال قرارداد برای مواردی که مشکلاتی در مفاد قرارداد منعقد شده موجود میباشد.
- دریافت و درخواست مطالبهی اجرت المثل
- موضوع فسخ قراردادهایی که از منظر قانونی دارای نقص هستند.
- تعدیل( افزایش یا کاهش) میزان اجاره بها بر اساس عرف جامعه.
- دعاوی مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
- موضوع تخلیهی اماکن تجاری که مشمول مواد قانونی مختص به خود گشته اند،
- دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر.
- برخی از دعاوی ملکی کیفری، به عنوان مثال:
- جرم جعل کردن اسناد ملکی به منظور فریب و کلاه برداری دیگران
- ارتکاب جرم کلاه برداری در حوزه خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
- خیانت در امانت به عنوان یک دعوی کیفری در حوزه املاک محسوب میشود
- فروش غیر قانونی اموال اشخاص به یک یا چند شاخص دیگر
- جرم انتقال دادن منافع ملک غیر به اشخاص دیگر یا خود
- زد و بند در خصوص خرید و فروشها و معاملات دولتی و ارتکاب فساد در این حوزه
- جرم استفاده کردن از سند جعلی در رابطه با معاملات ملکی
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاههای ذی ربط
- خرید و فروش و معامله معارض
- اقدام به خرد کردن املاک و ارتکاب جرم ورود غیر مجاز به ملک سایرین.
- 3. برخی از دعاوی ملکی ثبتی، به عنوان مثال : (ماهیت و کلیت دعاوی ثبتی ملکی مربوط به فعالیتهای حوزه ثبت اسناد و املاک میباشد)
- ابطال شدن سند رسمیبه دلایل گوناگون
- دعوی ثبت در خصوص ابطال شدن اجرائیهی ثبتی برای املاک مربوطه
- در خصوص ابطال شدن سند مالکیت معارض
- در خصوص ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیونهای گوناگون ثبتی
- ابطال شدن نظریه ای که هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور ارائه کرده است.
- افراز ملک
- اجرای ثبت
- توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار و بسیاری موارد دیگر.
به طور کلی این مشکلات هنگامی مطرح می شوند که پس از خرید و یا انتقال سند، یا در زمان خرید و بررسی سند، ایرادی در مفاد سند و یا روند کار به وجود می آید که خریدار یا فروشنده نا آگاه به مسایل حقوقی مرتبط هستند. لذا توصیه میشود که در این امور حتما از وکلای متخصص استفاده شود.